Na tarde de quinta-feira, 21, os vereadores da Cidade de São Paulo aprovaram mudanças significativas para urbanismo da cidade, incluindo a liberação de prédios mais altos, expansão de espaços para “megatemplos” e shoppings, bem como autorização de moradias populares em zonas de proteção ambiental. O projeto de lei de revisão da lei de parcelamento, uso e ocupação do solo, o zoneamento da cidade de São Paulo, foi aprovado definitivamente com 46 votos a favor e 9 contrários e agora segue para sanção integral, veto parcial ou integral pelo prefeito da cidade.

O projeto de lei teve alterações importantes nos momentos finais de sua tramitação, antes da votação final pela Câmara dos Vereadores, o que tem suscitado questionamentos por entidades da sociedade civil organizada, inclusive quanto a aspectos de legalidade em relação a leis federais, o que poderá ser objeto de discussões na esfera judicial.

A lei de zoneamento é intrinsecamente ligada ao Plano Direito Estratégico  e não há uma data específica para sua revisão. A legislação estabelece que a Prefeitura deve propor um novo Plano Diretor até 2029. Mudanças substanciais no Plano Diretor usualmente exigem ajustes no zoneamento.

Alguns dos principais pontos e inovações do projeto de lei aprovado são:

• Prédios mais altos em miolos bairro (Zonas de Centralidade e Zonas Mistas);
• Aumento das chamadas zonas de eixos de transportes, que abrangerão propriedades em quadras que estejam, no mínimo, pela metade, a uma distância de 700 m das estações de metrô e trem, e de 400 m dos corredores de ônibus. Atualmente, essa abrangência inclui propriedades em quadras inteiramente situadas a 600 m de transporte sobre trilhos e 300 m de corredores. Algumas quadras que atualmente inseridas em zonas de eixo perderão essa classificação, se possuírem características que não favorecem a verticalização intensa, como declividade acentuada, presença de cursos d’água, risco de áreas e vias com largura inferior a 10 metros; as quais serão designadas com um novo tipo de zoneamento que permite construções, mas com altura limitada, variando de 10 a 60 metros, conforme a localização.
• “Megatemplos” e shoppings de maior porte: Empreendimentos deste tipo não precisarão observar aos tamanhos máximos de construção;
• Tombamentos municipais: Atualmente tombamentos na esfera municipal se concentram nas mãos do Conselho Municipal de Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental – CONPRESP. Conforme o projeto de lei aprovado, os tombamentos passam a ser avaliados como projeto de lei.
• Áreas de lazer em coberturas de edifícios: Novos empreendimentos podão atingir até 3 metros a mais se a cobertura for destinada a área de lazer comum. Essa alteração também afeta áreas centrais dos bairros, contribuindo para o novo limite revisado.
• Vilas: O projeto estabelece a proteção de vilas, sujeita a avaliação individual pelo órgão municipal competente e mediante solicitação dos proprietários. Há mudanças no conceito desses conjuntos, incluindo espaços não residenciais, desde que tenham tido originalmente função habitacional. A delimitação como Zona Predominantemente Residencial (ZPR) impõe restrição a construções com altura superior a 10 metros e se aplica a vias sem saída com menos de 10 metros de largura. O projeto possibilita a reversão dessa proteção com a aprovação de todos os proprietários e do órgão responsável.
• Microapartamentos e studios destinados locações de curtíssima temporada: Uma mudança significativa é a exclusão de incentivos públicos para empreendimentos que combinem pequenas unidades para hospedagem e moradia, “uso misto”. Esses incentivos incluíam a permissão para construir 20% a mais do que o normalmente permitido e descontos na outorga onerosa, taxa cobrada das construtoras com base na área construída. Com a alteração, para usufruir do benefício de uso misto, seria necessário incluir outros tipos de espaços não residenciais, como escritórios e comércios.
• Zonas Especiais de Proteção Ambiental (ZEPAMs): Liberada a construção de habitação de interesse social nessas áreas, permitindo o acesso a incentivos públicos e a construção de edifícios de aproximadamente 10 metros. Parte das ZEPAMs foi redesignada como Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), possibilitando a regularização fundiária e a permanência de famílias de baixa renda, permitindo a construção de moradias populares em áreas consideradas sensíveis. Adicionalmente, nas ZEPAMs, o projeto também autoriza comércios de alimentos para até 500 pessoas, sujeitos a avaliação de órgão ambiental, que anteriormente era realizada nos conselhos gestores dos parques ou no Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável (Cades). A mudança visa simplificar o processo. Em relação à habitação social, a alteração visa permitir incentivos para esse tipo de empreendimento, facilitando a regularização de ocupações já existentes.
• Cloud Kitchens ou Dark Kitchens: Foram reintroduzidas as restrições às “dark kitchens” (cozinhas “fantasmas”), mesmo após a anulação da lei municipal que regulamentava esses estabelecimentos pela Justiça. A revisão do zoneamento classifica esses espaços como indústrias, limitando sua localização a poucas zonas da cidade quando são de grande porte (mais de 1 mil m²).
• Zonas de Corredor: O projeto traz mudanças nas Zonas Corredor, isentando a maioria dos imóveis dessas áreas, com exceção das próximas a áreas ambientais, de seguir as exigências registradas em cartório (restrições urbanísticas convencionais do loteamento), que sejam mais restritivas do que as leis municipais. Assim, esses locais ficam sujeitos apenas às regras estabelecidas pelo poder público, não mais às exigências presentes em escrituras de loteamento antigas. Além disso, a proposta autoriza a instalação de escolas de até 2,5 mil m² de área construída em algumas Zonas Corredor mais movimentadas.
• Praças privadas: O projeto expande os incentivos a construtoras que criarem praças privadas de uso público em seus empreendimentos para todas as zonas da cidade, com o objetivo de aumentar as áreas de uso público com bancos, vegetação e outras áreas de estar, sem maior detalhamento.

A equipe de Negócios Imobiliários do Porto Lauand Advogados está à disposição para esclarecimentos e aprofundamento sobre o projeto da nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo – Zoneamento de São Paulo.